关于休闲农业中的土地资金财产难题,如何争取

1、不要急于快速得到投资回报,扎实做个“新农人”

1. 休闲农业地产的投资回报期较长

“风物长宜放眼量”!党的十八大提出以“生态文明”建设“美丽中国”的愿景,新型城镇化进程中的乡村旅游机会以及中央对旅游业、农业的切实可行的政策推动,广大的农村将成为下一轮投资的热点区域。

         中央对农业和旅游业扶持力度的加大、对休闲农业与乡村旅游新政策的推动、以及新常态下的新型城镇化进程加快等因素,使得广大农村地区成为了新一轮的投资热点。对投资者而言,产权结构清晰,就会大大降低政策和法律风险,也就有了与农民集体长期深入合作的可能。

农村不再只是城市高成本挤压出去的中小资本机会选择的舞台,以前很多人到农村投资都是因为看中了农村的拿地成本低、法律风险低、退出成本低等低门槛,颇有一种“赚得了就赚、赚不了就撤”的想法,没有长久生根的意念,是打“游击”的做法。而且很多老板自身的市场意识和现代企业意识比较薄弱,多是借重乡情关系来投资和处理纠纷问题,由于农村长久都处于投资的僻角,优质资本注意不到,竞争不充分,老板们还是能够做到欲取欲求的。

         所以,老板们不要急于快速收回投资回报,而要把农民当成合作伙伴,注重中长期的投资经营计划,真正做到短期、中期、长期效益一体,政府、开发商、集体和农民利益一体。

一号文件提出了“农村集体产权股份合作制改革”的号召,“赋予农民对落实到户的集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”,农民的这些权能,可以拿到“农村产权流转交易市场”去交易,将“农村集体资金、资产、资源”进行有效管理。一方面这是维护了农民的自身权益,另一方面也是对投资者权益的保护。作为外来投资者而言,由于产权结构清晰,就有了与农民和集体长期深入合作的可能,政策和法律风险降低,所以,老板们需要做到不再急于快速得到投资回报,把农民当成可以而且必须的“合作伙伴”,深耕细掘,长久经营,注重中长期的投资计划,真正做到短期效益、中期效益、长期效益一体,政府、开发商、集体和农民利益一体,“赚钱”与“做事”一体。

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2、“造房子”向“做产业”转变

2. 先“做产业”,后“造房子”

针对三十年工业化和房地产的狂飙突进对农民利益的侵害,中央一号文件提出“缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”,不能肆意攫取农民土地,“抓紧修订有关法律法规,保障农民公平分享土地增值收益,改变对被征地农民的补偿办法,除补偿农民被征收的集体土地外,还必须对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障。”对失地农民的未来要充分考虑,不能只是一次性补偿,确保失地农民在城镇就业养老。

         现在要想拿地,得先规划产业,把农民的出路解决了,休闲农业投资才有保障。这就意味着休闲农业地产要融入到区域统筹发展之中,做“产业”,做“未来”。对失地农民的未来要充分考虑,不能只是一次性补偿,要确保他们的养老问题得以解决。

所以,休闲农业地产的投资者应该注意到,现在拿地不好拿了,要想拿地,先规划产业,把农民的出路解决了,休闲农业投资才有保障。这就意味着,不能把投资只当成一桩“生意”来做,而是要切实可行地融入到区域统筹发展中,做“产业”做“未来”,把自己的生意放置到家国天下的大盘子里来考虑,充分相信在政策机遇和市场机遇的大环境下,借助政策依托农民,把“造房子”转换成 “做产业”!

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3、解决政府关切的重要问题

3.  不要只把“旅游”当借口

政府需要企业把产业做起来带动区域的发展:“批地”、“拿地”的同时要求把农业旅游产品开发出来。

         政府在批地的同时都会要求农业旅游产品的开发,因此,做休闲农业不能只是把“旅游”当幌子,而要真正让产业带动整个区域的发展。地方政府现在选择投资商更为谨慎,首要要规避的就是开发商光卖房子不搞旅游或者“囤地”坐等升值“套现”。

“批地”、“拿地”必须经过政府,这就需要解决政府关切的重要问题。政府需要的就是给你“批地”的同时要求把农业旅游产品开发出来,不能只是把“旅游”当成借口和幌子,政府需要企业把产业做起来带动区域的发展,而不仅仅是“圈地建房”。事实上,政府的关切和企业的切身利益现在是完全结合上了,以前房子不愁卖,现在没有好的吸引点房子也不好卖或者说卖不上价钱。单纯大规模开发房地产的思路已经行不通了,规模大了必须要产业及配套的支撑,而发展旅游是激活区域的重要途径。

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农业旅游地产的拿地方式不同于住宅地产的单一的“招拍挂”,开发商可以通过一二级土地开发联动获取相对廉价的土地。但是地方政府必然会在项目招商中要求占有一定比例的公共产品,而且项目动辄上千公顷,远大于住宅地产或商业地产用地,开发商在承接公共产品的同时获取一定比例的配套建设用地也就顺理成章;由于后者的腾挪余地很大,而且透明度较低,同行竞争不多,使开发商的利润空间较好把握。既然有这种区别于“招拍挂”流程更易操作的“拿地”方式,地方政府自然也会更谨慎选择合适的投资商,首要就是规避开发商光卖房子不搞旅游或者“囤地”坐等升值“套现”。

4. 不要挂“羊头”卖“狗肉”

         不少房地产开发商发现了农业这块黄金地,引进休闲农业项目、养老地产项目变相做房地产。这样做很危险!因为国家已经出台相关的土地政策,明令禁止耕地的“非农化”运作,要像保护大熊猫一样保护耕地。

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5.不要盲目拿地

         不少工商企业转型干农业,不管三七二十一先把地拿到手再说,还认为流转的土地越多挣的钱会越多。这绝对是农业的一大陷阱!土地拿在手里,要是没有可以盈利的农业项目进行增值和变现,绝不会自己长出黄金。每年还要花一大笔资金养地,得不偿失,所以拿地前一定要做好运营规划和产业规划。

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